נזקים אקוסטיים ופיזיקליים אחרים וסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

דעה אחרת מאת ד"ר אינג' יובל מנטל

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מתיר לתבוע את הרשות המקומית (דרך ועדת התכנון המקומית) בגין פגיעה תכנונית שהביאה לירידה בערך הנכס. בשנים האחרונות נרשם זינוק חד במספרי התביעות האלה, עד שבית המשפט העליון נדרש השנה להקשחת מידת הזכאות להגשתן.

החמרת הקריטריונים להגשת תביעות פיצויים בעניין, הימשכות הדיונים בוועדות לאורך שנים, וסירובן (לרוב) לאשר את מתן הפיצויים – כל אלה גרמו באחרונה לקבוצת אזרחים לפנות למסלול אחר: הגשת תביעות נזיקין בבית המשפט (מתוך דה מרקר, 2006-10-17).

ציטטה זאת מהמאמר "תביעות פיצויים בנדל"ן: הצדדים נערכים מחדש" פונה ליזמים ולשכני תכנית. בנזקי רעש מתעוררת לעיתים קרובות השאלה איך יהיה הרעש לאחר ביצוע התכנית, או לחילופין לאחר הביצוע נשאל: מה היה הרעש לפני השינויים. ניתן כמובן למדוד רעש או רעידות לפני ואחרי מימוש תכנית, אך במקרים רבים נעשה הדבר רק אחרי המימוש ומוטל בספק כשמדידה שנעשתה קודם למימוש הייתה פגומה (מקום, זמן או משך מדידה שגוי) או שהרעשים שנמדדו היו לא טיפוסיים, או מופרעים. גם מדידת רעש מושפעת מרעשי רקע, שיש לבדוק בזהירות ובמומחיות רבה להפרדתם מרעשי נשוא התביעה. במקרים כאלו ניתן גם לחשב את הרעשים, בהכרת נפח התנועה וחלוקתו לפי סוגי הרכב השונים (משאית מרעיש פי 10 ממכונית פרטית וכו'). חישובים כאלו נעשים לא פעם ע"פ תוכנה לא מתאימה (מודל מדי פשוט של השטח, חלוקות למכוניות מאוד כבדות, תוכנה של משק מכוניות בארה"ב שאיננו דומה לארץ). במקרים כאלו עדיף החישוב ה"פשוט" או אף ה"ידני" על פי נוסחאות תקנים אירופאים (DIN למשל בגרמניה) שאף מדויקות יותר. גודל שינוי הרעש עקב מימוש תכנית היא הקריטריון לירידת ערך ע"פ ההמלצה הבינמשרדית לתקני רעש מדרכים (1999) בשיעור של 1%–2% מהערך לכל דציבל, תלוי באם הבנייה רוויה או לא, עירונית או כפרית, אך בצורה ברורה.

כך ניתן לממש זכויות לא ע"פ חריגות הרעש מהמלצות הוועדה הבינמשרדית (64 דציבל למשל) אלא על פי מידת השינוי בחשיפה לרעש. כך גם נהוג ברעידות, ובחשיפות פיזיקליות שונות נוספות. הגבלת החוק ומגבלות פסקי בג"צ לפצות ע"פ סעיף 197 רק את הנוגעים ישירות לכביש או שטח התכנית ניתן לא פעם לעקוף כשמדובר בנזיקין בהם יש פגיעה ולו גם קלה בבריאות. פגיעה כזאת קיימת מעל מפלס רעש של 80 דציבל לזמן ארוך ואף קצר כדוגמה, ובהתאמה בכל פליטה פיזיקלית אחרת.

אין להעלות על הדעת שמתחום תכנית יבקעו קרני לייזר מעוורות, או שדות מגנטיים או חשמליים המפריעים לקוצבי לב, או רעש מחריש ולא יפוצה מי שנפגע ללא קשר לנגישותו לתחום התכנית. מכאן גם הקפיצה לירידת ערך כי כל קונה/דייר וכו' של הנכס הנמצא בחשיפה כזאת הינו נפגע-פוטנציאלית. אין צורך שבעל נכס כזה ואינו גר בו יעבירו למי שבברור יפגע וזכאי יהיה למיגון. כאן ירידת הערך היא כמידת עלות מיגון מרבי, באם המיגון אפשרי. באם אין אפשרות למיגון מלא (וללא הגבלות), יש לבדוק אפשרויות חוקיות להרחבת שטח תכנית בדיעבד על מנת שהנפגע ייכלל בתכנית, ויאופשר לפצותו על פי 197, או לחילופין לטפל במיגון הנכס בדרך אחרת.
יזמים מעוניינים למזער את ההפרש של מפלסי הרעשים אחרי/לפני מימוש התכנית, להכליל רעשים שונים לרעשי הרקע, ולהגזים ברעשי הרקע – חישובם ומדידתם.

המתנגדים לתכנית מנסים להגזים ולהגיע למספרים הפוכים:
הפרש מפלסים גבוה אחרי/לפני ביצוע התכנית ולמזער את רעשי הרקע, ולא לכלול בהם כל רעש, נשמע ובולט בעת מדידתם.
הבעיות אינן רק משפטיות טכניות, אלא בהרבה מקרים מתמקדים ביושרה של המומחים ושל בוררים (משפטנים או שמאים) המקובעים בדעה מוקדמת ללא ביסוס, ומתנגדים לבדיקות או להצגת עובדות סביבתיות כהווייתם. לבעיות האחרונות אין פתרונות פשוטים מלבד מעקב צמוד ודוקומנטציה מלאה וללא רבב, בתקווה שבית משפט מוסמך יקבלה. אי לכך גדל מספר הבודקים את מצב סביבת נכסים לפני ביצוע התכנית, ולא רק יזמי חברות גדולות.